5月以(yǐ)来，房地产板块个股多(duō)出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。而以公募基金为代(dài)表的机构(gòu)对于这一板块已(yǐ)经(jīng)在悄然布局(jú)。数(shù)据显示，以南(nán)方(fāng)和华(huá)夏的两(liǎng)只老(lǎo)牌ETF基金(jīn)为例，5月9日(rì)时所公布的总份额均较4月28日时(shí)有小(xiǎo)幅(fú)增(zēng)长(zhǎng)。根据基金一季报统计，龙头与地(dì)方(fāng)国企央企获得增持，持仓(cāng)数量占流(liú)通股比重增幅五(wǔ)只(zhǐ)个股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底部回(huí)升”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕细(xì)作成共识(shí)

　　从(cóng)公(gōng)募基金(jīn)对房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业(yè)标的市值(zhí)约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值(zhí)的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房(fáng)地产公司市值在股票(piào)资产中的占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三年来(lái)的首(shǒu)次回升，年底这一数(shù)值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产行业(yè)的(de)持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年一季(jì)度得以延续。数据统计(jì)显(xiǎn)示，公募(mù)重仓(cāng)持有房地(dì)产板块一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿(yì)元(yuán)，较2022年四(sì)季度(dù)提升6.71％。持仓市(shì)值(zhí)前五个股分(fēn)别为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值占板(bǎn)块(kuài)比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于(yú)房地(dì)产的(de)投资愈发有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一季报汇总的重仓(cāng)股中(zhōng)，房地产板块(kuài)排名(míng)最高的是保利发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排名第二(èr)的是(shì)招商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙(lóng)头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之(zhī)处(chù)首先在于几只房(fáng)地(dì)产龙头股从排位上看均(jūn)有(yǒu)退步，尤其是(shì)万科最为明显；其(qí)次是金地集团退出百大之列。但考虑到(dào)房地产是复(fù)苏链(liàn)上最后一(yī)环，且首季并非行业销售旺(wàng)季，其传导到二级市场乃至机构持仓上(shàng)还(hái)需要(yào)时间周(zhōu)期。

　　形成(chéng)共识的是，经济(jì)圈判断房地产已经进入(rù)大分化(huà)时代，一二线城(chéng)市好(hǎo)于三四线城市。而映射到二级市场(chǎng)投(tóu)资上，配(pèi)置(zhì)房地产行业轻松收获行业贝塔的(de)红(hóng)利期(qī)一去不(bù)返了。“如果(guǒ)按照产业周期来分类，包(bāo)括房地产等几(jǐ)类行业在盖(gài)特纳曲线里属于成熟期或者(zhě)衰退期(qī)的行业，传(chuán)统(tǒng)认知上没有什(shén)么(me)投(tóu)资机(jī)会(huì)的。但在这几年特殊的行情里包(bāo)括煤炭、电(diàn)解铝(lǚ)等类似的(de)行业(yè)也出现(xiàn)了(le)一些(xiē)机会，背后的逻辑是供给侧(cè)发生了更(gèng)大的(de)变(biàn)化。”一不愿具(jù)名的(de)上海公募(mù)基(jī)金(jīn)经理(lǐ)指出。

　　不(bù)过也有公募人(rén)士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米的年销售面积(jī)很难再出现了(le)，2022年光(guāng)是居民存款数(shù)量增加(jiā)了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑(lǜ)存(cún)量(liàng)地产(chǎn)的更新，也有近10亿平方米。需(xū)求端还需要有(yǒu)一定的(de)政策出来去刺(cì)激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究员吕功绩也(yě)指出(chū)：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短酒后想念一个人是真爱吗，为什么喝了酒会很想念一个人缺(quē)时代，而(ér)目前居民的(de)杠杆率和(hé)房(fáng)价(jià)收入也不支撑每年(nián)18万亿(yì)元(yuán)的销售额(é)，以及过快上行的房价，因而行(xíng)业高增的(de)时代(dài)已经过去，未来行业的需求或(huò)将回(huí)落，在此过程中，伴随(suí)着地产的高杠杆(gān)属性，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的民(mín)营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的(de)过程(chéng)。这个过程中，综合竞争力强的公司就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升(shēng)。当(dāng)行业(yè)需求见(jiàn)顶(dǐng)回落(luò)时，行业的贝(bèi)塔(tǎ)已经过去(qù)了，但不代表(biǎo)没有投资机会，机会在于城(chéng)市、位置、产品的阿尔法，而对应到(dào)股票(piào)投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样的认(rèn)识转变(biàn)，精耕细(xì)作(zuò)个股成为(wèi)公募乃(nǎi)至整体机构的(de)务实(shí)之举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物(wù)长(zhǎng)宜(yí)放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月(yuè)以来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地(dì)产指(zhǐ)数(shù)本月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。从(cóng)具体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申(shēn)万房地产板块个股，在纳入统(tǒng)计的124只房地产类标的股中，本月以来实(shí)现(xiàn)股价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排(pái)名前(qián)五(wǔ)的公司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它(tā)们分别是上实发展、浦东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福(fú)、荣安地产。排名第一的上实(shí)发(fā)展，五一假期归来后日成交量明(míng)显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停(tíng)。从该(gāi)股(gǔ)的基本(běn)面(miàn)来看，上实发(fā)展的主(zhǔ)营业务(wù)为房地产(chǎn)开发与经(jīng)营。公司的主要产品及服务为(wèi)房地(dì)产(chǎn)销(xiāo)售(shòu)、房地产租赁、物业管理(lǐ)服务、工(gōng)程项目、酒店(diàn)经营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净(jìng)利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看(kàn)，各类(lèi)机构都有对其布局的(de)例子。以(yǐ)3月31日时的(de)首季十大(dà)流通股股东来(lái)看， 具体包(bāo)括公募的上银基金、私募(mù)的迎水(shuǐ)文龙(lóng)、中央汇金(jīn)、长城资产管理公司等都(dōu)跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时(shí)排名第二(èr)的浦东金桥也(yě)是(shì)上海(hǎi)本地房企，其(qí)第一季度的(de)收入利润规模大(dà)幅度复苏。究(jiū)其原(yuán)因(yīn)，一(yī)方面是(shì)该(gāi)公司后疫情时代出租率复苏至(zhì)近年(nián)来最高，另(lìng)一方面则是公(gōng)司拿(ná)地结(jié)算持续性(xìng)向(xiàng)好(hǎo)，从数字上(shàng)看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩(jì)势头向好背景下，自然也吸引了知名机构在其(qí)中持续驻足。从第一季度十大流(liú)通(tōng)股股东来看，知名私募高毅邓(dèng)晓峰(fēng)的两(liǎng)只产品依(yī)然(rán)在前十(shí)中，这也是连续第三(sān)个(gè)季度他(tā)有的(de)两只(zhǐ)产(chǎn)品(pǐn)杀入前十。同(tóng)时榜单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资(zī)局，其当季还(hái)小幅增(zēng)加(jiā)了持股。

　　除去上述两家上海区(qū)域性地产(chǎn)公(gōng)司外，荣安(ān)地产则是主(zhǔ)要布局在深(shēn)圳(zhèn)的地产公司，一季报交(jiāo)出的(de)也(yě)是一份报喜的成绩(jì)单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于上市(shì)公(gōng)司股东的净利(lì)润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态(tài)度来看(kàn)，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募(mù)指基首季新杀入十大(dà)流通股股东行(xíng)列。具体说来(lái)， 南方(fāng)中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排名第七(qī)位，富国(guó)中证指(zhǐ)数1000增强则排名第九位，此外联(lián)袂(mèi)出现(xiàn)的机构还有QFII高(gāo)盛国际(jì)和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基金相关人(rén)士(shì)分(fēn)析：“经历过行业洗牌(pái)和(hé)兼并重组后，龙头的价(jià)值更(gèng)为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场(chǎng)大幅降温(wēn)，优(yōu)质土地供(gōng)给(gěi)较多（券商(shāng)测(cè)算对应(yīng)潜在毛(máo)利率在25％以上(shàng)，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝(jué)大多数(shù)房(fáng)企受限(xiàn)于(yú)信用问题或者资金紧张没法拿(ná)地，龙头房企趁机获取低成本土(tǔ)地，龙头房企的(de)拿(ná)地力度(dù)（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙(lóng)头房企杠杆率较低(dī)，净(jìng)负债(zhài)率(lǜ)基本在70％以下，而(ér)其(qí)他房企的(de)净负(fù)债(zhài)率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资(zī)成本看，龙头房企的融资成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头(tóu)房企明显跑(pǎo)赢行业(yè)，1～4月(yuè)百强房企(qǐ)的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在(zài)当前(qián)中(zhōng)特(tè)估(gū)的(de)浪潮下，央国企(qǐ)地(dì)产股或存在发展的大好(hǎo)机会。中信证(zhèng)券指出：“房地产(chǎn)行业的结构性机会依(yī)然(rán)存(cún)在，少部分公(gōng)司尤其是央企占据显(xiǎn)著优势(shì)，其主要(yào)又体现为(wèi)库存的优势。央企地产公司，现阶段(duàn)表(biǎo)现出较低的(de)融资成本，优质的(de)开发资(zī)源和良好的不动产资产运营(yíng)能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估(gū)，国央企相(xiāng)较(jiào)于民营地(dì)产公司也是(shì)更有(yǒu)优势的(de)。”吕功绩(jì)强调，“对于减值、土地资源债权债(zhài)务(wù)关系等问题，市(shì)场对民营房开企(qǐ)业的资产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清(qīng)的过程(chéng)中，央国(guó)企相较于民(mín)企来说估值的修复更明显。中特估的角度从(cóng)中(zhōng)长期的维度看，行业(yè)的逻辑(jí)在于集中度提升后，行业进入高质量发展阶段，具备较快速发展阶段更(gèng)稳定(dìng)且可预期的盈利(lì)和现金(jīn)流创造能力(lì)，以此带来(lái)估(gū)值中枢的提升，应(yīng)该关注估(gū)值相对(duì)较低(dī)，企业自身资产的质量好、运营能(néng)力强、可(kě)以(yǐ)创造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨的概率比较低(dī)，行业(yè)内部将出现分(fēn)化，要关注(zhù)将(jiāng)受(shòu)益(yì)于行业(yè)集中(zhōng)度提(tí)升的头部公(gōng)司(sī)。”星石(shí)投资(zī)首(shǒu)席研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这(zhè)一思路的(de)话，或许还是保利(lì)发(fā)展、招商蛇口等国资背景龙头前(qián)途更为光明。不过国投瑞(ruì)银(yín)基金投资(zī)部副总监綦(qí)傅鹏表示：“需要客(kè)观地去(qù)持续观察国企央企在三(sān)个(gè)方面(miàn)是否可以维持，首先是(shì)融资成本保持(chí)低位，其次是销售(shòu)份额持续提升(shēng)，再(zài)次是拿(ná)地份额持续提升(sh酒后想念一个人是真爱吗，为什么喝了酒会很想念一个人ēng)。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要(yào)多(duō)给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理(lǐ)发现，对(duì)于2022年(nián)的业绩出现的(de)整体(tǐ)下(xià)滑(huá)，2023年一(yī)季度(dù)的业绩分化更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房企营收、净利均实现了业(yè)绩的回(huí)正，甚至是较大增速的(de)增(zēng)长。而这(zhè)些(xiē)公司(sī)也是机构的重(zhòng)仓对象(xiàng)。

　　对此，知(zhī)名(míng)房地产(chǎn)业内(nèi)人士张宏(hóng)伟向《红周(zhōu)刊(kān)》分析表示，业(yè)绩出现明显改(gǎi)善的房企，主要是因为过(guò)去两三年时间，尤其是在2021年(nián)下半(bàn)年(nián)民营房企不怎么投资拿地之后，国(guó)有企业仍在(zài)持续(xù)性地拿地，且主要集中在核心城市，投资力度较大。投资的驱动能(néng)够推动房企(qǐ)销售(shòu)业绩的增长，从而(ér)在2023年一(yī)季度市场恢复但(dàn)仍处于调(diào)整的过程中，能够保有一(yī)个(gè)正(zhèng)增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提醒表示(shì)，在(zài)房(fáng)地产(chǎn)的(de)复苏过程(chéng)中，还面(miàn)临(lín)着一(yī)些不确(què)定性。其实整个(gè)市场从(cóng)四月(yuè)份开始又在(zài)往(wǎng)下掉(diào)。除了(le)杭州、成(chéng)都等极个别城市四月环比三月相对(duì)表现较好之外，包括北(běi)京(jīng)、上海(hǎi)在内的(de)绝大(dà)多数城市都出(chū)现(xiàn)环比(bǐ)下滑的情况(kuàng)。而(ér)现在五月(yuè)的市(shì)场表现也不太乐观。按照(zhào)现(xiàn)在的经济(jì)状况(kuàng)、收入情(qíng)况，以及市(shì)场(chǎng)的去库存压力、企业的资金面压(yā)力，可(kě)能(néng)会出现，到六月份房(fáng)企(qǐ)为了半年报冲业绩(jì)出现市场的短期反弹外的(de)一个市场乏(fá)力现象。也(yě)就(jiù)是说，第(dì)二季(jì)度(dù)、第三季(jì)度增长不(bù)确定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董(dǒng)事(shì)长(zhǎng)陈昊(hào)扬也向《红周(zhōu)刊》指出(chū)，现在(zài)整个房(fáng)地(dì)产以及(jí)其上下游产(chǎn)业链的复(fù)苏(sū)速度都(dōu)比(bǐ)想象(xiàng)的要(yào)慢很多，我们要多给一些耐(nài)心，这个时候，在房(fáng)地(dì)产以及上(shàng)下游就不是赚快钱(qián)的(de)时(shí)候，只能赚他(tā)基本(běn)面的钱。但这也意(yì)味着，只有极为少(shǎo)数的、做得比同行好得多(duō)的(de)企业，会伴随整个行业的弱复苏(sū)，业(yè)绩会逐步(bù)体现出来。所以只(zhǐ)能耐心地去等待它的基本面不断地凸(tū)显(xiǎn)出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个股仅为举例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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