5月以来，房地(dì)产板块个(gè)股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房(fáng)地产指数本月涨幅(fú)约为2％。而以公(gōng)募基金为代表的机构对(duì)于这(zhè)一板块已经在悄然布(bù)局。数据(jù)显示，以南方和华夏的(de)两只老牌(pái)ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公(gōng)布的总份额均较4月28日时(shí)有小幅(fú)增长。根据基金一季报统计，龙(lóng)头与(yǔ)地方国企央企获得增持，持仓数量占(zhàn)流通股(gǔ)比重增(zēng)幅五只个股(gǔ)分(fēn)别为(wèi)华发股份(fèn)+3.40％、滨江集(jí)团(tuán)+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业(yè)红(hóng)利时代(dài)已过 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募基金对(duì)房(fáng)地产的配置(zhì)看，2019年末，公募所持有的房(fáng)地产行(xíng)业(yè)标的市值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但(dàn)公募所持房(fáng)地产公司市值在(zài)股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出(chū)现了三(sān)年来(lái)的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对房地产行业的持股比(bǐ)例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的(de)势(shì)头(tóu)似乎(hū)在(zài)今年一季度得以(yǐ)延续。数据统计显示，公募重仓持有房(fáng)地产板块一季(jì)度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市值(zhí)前五个(gè)股分别为(wèi)保(bǎo)利发(fā)展、招商(shāng)蛇口、万科(kē)A、华(huá)发股(gǔ)份、滨江集(jí)团，持仓市值占板块(kuài)比(bǐ)重(zhòng)合计达47.29％，环(huán)比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的(de)投资愈发有集中于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一季(jì)报汇总的重(zhòng)仓(cāng)股中，房地产(chǎn)板块排名最高(gāo)的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的(de)是招(zhāo)商(shāng)蛇口，排(pái)在第78位。而老牌(pái)龙头股万科A排在第96位。对比去年(nián)四季报，变化之处首先在(zài)于几只房地(dì)产(chǎn)龙头股从排位上(shàng)看均有退步，尤其是万(wàn)科(kē)最为明显(xiǎn)；其(qí)次是金地集团退出(chū)百大之列。但(dàn)考虑到(dào)房(fáng)地产(chǎn)是复苏链(liàn)上最后一环，且首季并非行业销售旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓上还需(xū)要时间(jiān)周期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判断房地产已经进入大分化时代，一(yī)二线城市好于三(sān)四线(xiàn)城(chéng)市。而(ér)映射到二级市场投资上，配置(zhì)房地产行业轻松收获行业贝塔的红利期一(yī)去不返了。“如果按照产业周期来分类，包(bāo)括房地产等(děng)几类行业在盖特纳曲线里属于成熟(shú)期或者衰退期(qī)的行业，传(chuán)统认(rèn)知上没有什(shén)么投资(zī)机会的。但(dàn)在这(zhè)几年特殊的行情里包括煤炭、电解(jiě)铝等类似的行业(yè)也出现了一些(xiē)机会，背后的逻辑是供给(gěi)侧发(fā)生了更大的变化。”一不愿具名的(de)上(shàng)海公(gōng)募基(jī)金经理指出。

　　不过也有公(gōng)募人士持谨慎乐观态度(dù)：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方米的年销售(shòu)面积很难再出现了，2022年(nián)光(guāng)是(shì)居民存款(kuǎn)数量增加(jiā)了15万(wàn)亿元。中国存量(liàng)有400亿(yì)平(píng)方米建筑面积(jī)，考虑存量地产的更新，也有近(jìn)10亿平方米。需求端还需(xū)要有(yǒu)一定的政(zhèng)策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员(yuán)吕功绩也指出：“时至今日(rì)，无论从城镇化的进程，还(hái)是人均住房面积（接近(jìn)30平/人），我国(guó)均(jūn)已告别(bié)住房短缺(quē)时代，而目前(qián)居民(mín)的杠杆率和房价收入也不支(zhī)撑每年(nián)18万亿元的销售额，以及过快(kuài)上行的房价，因而行(xíng)业高增的(de)时(shí)代(dài)已经(jīng)过(guò)去，未来行业的需求或将回(huí)落，在此过程(chéng)中，伴随着(zhe)地产(chǎn)的(de)高杠杆属(shǔ)性，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的民(mín)营地产爆雷），行业进入到供(gōng)给侧出清的过(guò)程。这个过(guò)程中，综合竞争力强的公司就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的(de)方式，获得市占率的提升。当(dāng)行业(yè)需求见顶(dǐng)回(huí)落时(shí)，行业的(de)贝塔已(yǐ)经过去(qù)了(le)，但不代表(biǎo)没(méi)有投(tóu)资机会，机会在于城市、位置、产品(pǐn)的阿(ā)尔法，而对应到股票投资，就是(shì)强(qiáng)竞争(zhēng)力公司的阿尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或(huò)许也是基(jī)于这样的认(rèn)识转(zhuǎn)变(biàn)，精耕细作个股成为公(gōng)募乃至整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机(jī)构配置房(fáng)地产(chǎn)“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个(gè)股(gǔ)多出现(xiàn)小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具体的个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地(dì)产板块(kuài)个股，在纳(nà)入统计的124只房地产(chǎn)类标的股中，本月以(yǐ)来(lái)实现股价(jià)上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述(shù)时间段恰好排名(míng)前五的公司月(yuè)内涨(zhǎng)幅超过(guò)了(le)10％，它们分别(bié)是(shì)上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏(xià)幸福、荣(róng)安地产。排(pái)名第(dì)一的(de)上实发展，五一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨(zhǎng)停。从该(gāi)股的基本面来看(kàn)，上实发展的主营(yíng)业务为房地产开发与经营。公(gōng)司的主(zhǔ)要产品及(jí)服务(wù)为房(fáng)地产销售、房地产(chǎn)租赁、物(wù)业管理服务、工程项(xiàng)目、酒(jiǔ)店经营。从(cóng)业绩数据来(lái)看，2022年(nián)，其实现(xiàn)营(yíng)业(yè)收入52.48亿(yì)元，比上(shàng)期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)下降33.24％。2023年第(dì)一(yī)季度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元(yuán)，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿(yì)元，同(tóng)比扭亏。

　　不(bù)过(guò)从十大流(liú)通股股东来(lái)看，各类(lèi)机构都有对(duì)其(qí)布局的(de)例子。以3月31日(rì)时的首季十大流通股股(gǔ)东来看， 具体包(bāo)括公(gōng)募的上银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇(huì)金、长城资产管理公(gōng)司等都(dōu)跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的是(shì)，涨幅(fú)暂时排名第二的浦(pǔ)东金桥也(yě)是上海本地房(fáng)企，其第一季度的(de)收(shōu)入利润(rùn)规模大(dà)幅度复苏。究其(qí)原因，一方面是该公司后疫情时代出租(zū)率复苏(sū)至近年来最(zuì)高，另(lìng)一方面则(zé)是(shì)公司拿地结算持续(xù)性向好，从数字上看(kàn)，一季度(dù)新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的(de)业绩势头向好背景下，自然也吸引了(le)知名机构(gòu)在其中持续驻足。从第一季度十大流通股(gǔ)股东来(lái)看，知名私募高毅(yì)邓晓峰的两只(zhǐ)产(chǎn)品依然(rán)在(zài)前十(shí)中，这(zhè)也是连续第三个(gè)季度(dù)他有的两只产品杀入(rù)前(qián)十。同(tóng)时(shí)榜单中(zhōng)还有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海(hǎi)区域性地(dì)产公司外，荣(róng)安地(dì)产(chǎn)则是主要(yào)布局在深圳的地(dì)产公司，一季报交出的也(yě)是一份报喜的成(chéng)绩单：首季(jì)公司实(shí)现营业收入(rù)51.85亿元(yuán)，同(tóng)比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司(sī)股东的净利润6.48亿(yì)元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来(lái)看(kàn)，《红周刊》注意到两只公(gōng)募指(zhǐ)基(jī)首季新杀入十(shí)大流通股股东行列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第(dì)七位，富国中证指(zhǐ)数1000增(zēng)强则(zé)排名第九位，此外联袂(mèi)出现的(de)机构(gòu)还有QFII高(gāo)盛国际和(hé)私募迎水聚(jù)宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时(shí)，兴证(zhèng)全球基金相关人士分析(xī)：“经历过行业洗牌和(hé)兼并重组后，龙(lóng)头的价值更(gèng)为笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年土地(dì)市场大(dà)幅(fú)降温(wēn)，优质土(tǔ)地供给较(jiào)多（券商测算对应潜在(zài)毛(máo)利率在(zài)25％以上，目前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝(jué)大(dà)多(duō)数(shù)房企受限(xiàn)于信用问题或(huò)者(zhě)资金紧张没法拿地，龙(lóng)头房(fáng)企趁机获取低成本土(tǔ)地，龙(lóng)头房企的(de)拿(ná)地力度（拿地(dì)金额/销(xiāo)售(shòu)金额）基本在(zài)30％以上(shàng)；从融资上看，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净负债率基本在(zài)70％以下，而其他(tā)房(fáng)企的净负债率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠(gāng)杆空间有限，从融(róng)资成本(běn)看，龙头房企的融资成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年(nián)的销(xiāo)售(shòu)，龙头房(fá谢霆锋资产有百亿吗ng)企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要(yào)强(qiáng)调的(de)是(shì)，在当前中特估(gū)的浪潮(cháo)下，央国企(qǐ)地产股或存在发展的大好机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地产行(xíng)业的结构性机会依(yī)然(rán)存在(zài)，少(shǎo)部分公(gōng)司尤其是央企(qǐ)占据显著(zhù)优势，其主要又体现(xiàn)为库存(cún)的优势(shì)。央(yāng)企地产公(gōng)司，现阶段表现出较低的融资成本，优质的开发(fā)资源和良好(hǎo)的不动产资产(chǎn)运营能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企相较于民营地产公(gōng)司也(yě)是更有(yǒu)优(yōu)势的(de)。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资源债权债务关系等问题，市(shì)场对民营(yíng)房开企业的资(zī)产会有(yǒu)更多担忧(yōu)和质疑，所以(yǐ)在这一轮行业出清的过程中，央国企相(xiāng)较于民企来说估值(zhí)的修复更明显。中(zhōng)特估的角度从中(zhōng)长期(qī)的维度看，行业的逻辑在于集中度(dù)提升后，行业进入高质量发展(zhǎn)阶段，具(jù)备(bèi)较快速发展(zhǎn)阶段更稳(wěn)定(dìng)且可预期(qī)的盈利和(hé)现金流创造能力，以(yǐ)此带来(lái)估值中枢的提升(shēng)，应该关注估(gū)值(zhí)相对较低(dī)，企业自身资产的(de)质量好、运营能力(lì)强、可以创造持续现(xiàn)金流的企业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨的(de)概率比较低，行业内部将(jiāng)出现分化，要关注将(jiāng)受益(yì)于行业集中(zhōng)度提升的头(tóu)部公司。”星石投资首席研究官方(fāng)磊也表(biǎo)示。

　　顺应机(jī)构(gòu)这一思(sī)路的话，或许还是保利发展、招(zhāo)商蛇口等国(guó)资背景龙头(tóu)前(qián)途更为光明(míng)。不过国投瑞银(yín)基金投资(zī)部副总监綦傅鹏(péng)表示：“需要(yào)客观地去持(chí)续(xù)观(guān)察国企(qǐ)央企在(zài)三(sān)个方面是(shì)否可(kě)以维持，首先(xiān)是(shì)融资成(chéng)本保持(chí)低位，其次(cì)是销售份(fèn)额持(chí)续提升，再次(cì)是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需要多给一些(xiē)耐(nài)心

　　而(ér)《红周刊》也(yě)根据(jù)房企一(yī)季报梳理发现，对(duì)于2022年的业绩(jì)出现的整体下滑，2023年一季度的(de)业(yè)绩分化更趋明显，保(bǎo)利发展(zhǎn)、滨(bīn)江集团等房企(qǐ)营收、净利(lì)均实现了业绩的回正，甚(shèn)至是较大增(zēng)速的增长。而(ér)这些公(gōng)司也(yě)是机构的重仓对(duì)象。

　　对此(cǐ)，知(zhī)名房地产业(yè)内人士张宏伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩(jì)出现明显改善的房企，主要是因为过去(qù)两三年时间(jiān)，尤其是在2021年下半年民营(yíng)房(fáng)企不怎么投资拿地之后，国有企业仍(réng)在持续性地拿地(dì)，且主(zhǔ)要集中在核心城市，投资力(lì)度较大(dà)。投资的(de)驱(qū)动能够推动(dòng)房企销售业绩的增长，从(cóng)而在2023年一季度市场恢复(fù)但仍处于调(diào)整(zhěng)的(de)过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同(tóng)时也提醒表示，在(zài)房(fáng)地(dì)产的复苏过程中，还(hái)面临(lín)着一些(xiē)不确定性。其(qí)实整个市(shì)场(chǎng)从四(sì)月份(fèn)开始又在往下掉。除了杭(háng)州(zhōu)、成都(dōu)等极个别城市四月环比(bǐ)三月相对表现较好之(zhī)外，包括北京、上(shàng)海在内的绝(jué)大多(duō)数城市(shì)都出现环比下滑的情况。而现在五月的市场表(biǎo)现也不太乐观。按照现在的经(jīng)济(jì)状(zhuàng)况、收入情况，以及市场的去库存压力、企业的资金(jīn)面(miàn)压力，可(kě)能会出现(xiàn)，到谢霆锋资产有百亿吗六月份房(fáng)企为了半年报(bào)冲业绩出现市场(chǎng)的短(duǎn)期(qī)反弹外的一个市场乏(fá)力(lì)现象。也就是说(shuō)，第二季度、第三(sān)季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事(shì)长陈昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现在整个房地产(chǎn)以及(jí)其上下游产业链的复苏速(sù)度都比想象的(de)要(yào)慢很多，我(wǒ)们要(yào)多给一些(xiē)耐心，这(zhè)个时候，在房地产以及上下游(yóu)就(jiù)不是赚快钱的(de)时候，只(zhǐ)能赚他(tā)基本面的钱(qián)。但(dàn)这(zhè)也意(yì)味着，只有极为少数的、做得比同行好得(dé)多的企业，会伴(bàn)随整个行业的弱复苏(sū)，业绩会逐(zhú)步(bù)体现出来。所以只能(néng)耐(nài)心地去等(děng)待它的基本面不断地(dì)凸显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提(tí)及个股仅为举(jǔ)例(lì)分析(xī)，不做(zuò)买卖推(tuī)荐。）

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