万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万(wàn)柳少爷(yé)”的意外走红，让这(zhè)个位于北京(jīng)海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯(sī)莱斯”的神(shén)秘开(kāi)发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注，起因(yīn)中赫集团成(chéng)了共同(tóng)债务人(rén)被中国(guó)信(xìn)达追债(zhài)，中国信达为了收回钱款不得不将中(zhōng)赫(hè)抵押的75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这些房子早已售(shòu)出，业(yè)主并非中赫(hè)集团，那些真(zhēn)正斥巨(jù)资购(gòu)入房产的有钱(qián)人(rén)，房子(zi)现在(zài)莫名奇妙地(dì)被拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这些业主的维(wéi)权(quán)信(xìn)息，难怪有网友调(diào)侃：“富(fù)人(rén)被割韭(jiǔ)菜的(de)时候(hòu)，他(tā)们的姿势都那(nà)么(me)优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可(kě)能没你想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割(gē)？

　　最(zuì)惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但(dàn)谁都没(méi)想(xiǎng)到，这个位于(yú)海淀核心区位(wèi)，名(míng)校(xiào)环(huán)绕的顶级(jí)豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国信达在京东拍卖上(shàng)，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司(sī)不良债权转让项(xiàng)目(mù)”，债权总额高达近47亿，该项(xiàng)目的抵押物中，包括75套万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)住(zhù)宅。

　　据京(jīng)东拍(pāi)卖显示，上述(shù)不良债权(quán)转让项(xiàng)目(mù)的处置主(zhǔ)体是中国信(xìn)达资产(chǎn)管理(lǐ)股(gǔ)份(fèn)有限公司(sī)北京市分公(gōng)司（下称(chēng)中(zhōng)国信达北分(fēn)），处置的是(shì)对北京赫华恒瑞房(fáng)地产开(kāi)发有限公(gōng)司（下称赫华恒瑞(ruì)）的(de)不良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿(yì)元人民币(bì)，其中债权(quán)本(běn)金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公司是共同债务人。目(mù)前，该项目(mù)已(yǐ)有1万次围观(guān)，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这(zhè)就是一起中国信达(dá)北分讨(tǎo)债的故事，但实际上，75套豪(háo)宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳书院总共301户，而且(qiě)早已(yǐ)售罄。如果该报道属实，说明这些(xiē)房子实(shí)际上都是(shì)卖出去了(le)的(de)，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么中国信达(dá)的(de)拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售”的(de)状态呢？只(zhǐ)能(néng)说明(míng)这些房子根本(běn)没(méi)有网签(qiān)，也没有房(fáng)产证！

　　第一财经的报道证实了(le)上(shàng)述内容。有(yǒu)豪宅中介(jiè)透露，中赫集团早就把这(zhè)75套房子抵押(yā)出去(qù)，现在还没资金解抵(dǐ)押，所以不能(néng)网签、没办房本。

　　作为海淀的(de)顶级(jí)豪宅，最强学区房，万柳(liǔ)书院的业主基本(běn)都(dōu)是(shì)北(běi)京的高(gāo)端人士，柳(liǔ)传志、丁磊等(děng)知名商业大佬也(yě)是万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院的(de)业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆(bào)料，万柳书院的业主中，还有不少中赫集团的高管(guǎn)、合作伙伴(bàn)、亲戚朋(péng)友等。

　　由(yóu)此，不(bù)少网友(yǒu)感(gǎn)叹(tàn)，“富人也(yě)被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过(guò)，如(rú)果这些业主确实(shí)已经(jīng)支付价(jià)款并实际(jì)占有，那(nà)么，中国(guó)信达转让这笔不(bù)良债权回本的愿望，或(huò)将泡(pào)汤。这(zhè)次拍卖损失最大(dà)的，没(méi)准(zhǔn)还(hái)是债(zhài)主中国信达。

　　根据(jù)相关法律规定，民事执(zhí)行中，业主已(yǐ)经支付价款(kuǎn)并实(shí)际占有，但未办(bàn)理(lǐ)过(guò)户手续(xù)的，如果(guǒ)业(yè)主没有过错(cuò)，人民法院不得查封、扣(kòu)押、冻结，已经查封的可以(yǐ)向法院提出执行异议申请(qǐng)，请(qǐng)求法(fǎ)院解除查封，同时可以联合起诉开发商(shāng)，要求退还(hái)购房款或(huò)办理房产证，并承(chéng)担违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人(rén)民法院报公布《最高(gāo)人民法(fǎ)院关于商品房消费者权利保护问题(tí)的批复》，以司法解释的(de)方(fāng)式明确了购房人的优先(xiān)权：

　　商品房(fáng)消费者以居(jū)住为目的购(gòu)买(mǎi)房(fáng)屋并(bìng)已支付全部价款，主(zhǔ)张其房屋交(jiāo)付请求权优先于建设(shè)工(gōng)程价款优先受偿(cháng)权(quán)、抵押权以(yǐ)及其他(tā)债权的，人(rén)民法院应(yīng)当(dāng)予以支(zhī)持。只支付了部分价(jià)款的商品房消费者，在一审(shěn)法庭辩(biàn)论(lùn)终结前已实际支付剩余价款的，可(kě)以适用(yòng)前款规定(dìng)。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房子均为“已售未网签”，那么这(zhè)笔不良债权，实际上是个烫手山芋(yù)。可(kě)能(néng)不(bù)仅不能(néng)卖出去回本(běn)，抵押(yā)的这(zhè)75套房(fáng)子，还会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信(xìn)达，将会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债(zhài)权公(gōng)司中国信达申请不(bù)良债(zhài)权转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷(gǔ)信托(tuō)踩雷(léi)赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中国信达(dá)已经成为赫(hè)华恒瑞唯一股(gǔ)东。但(dàn)此前，赫(hè)华恒瑞为中赫集团(tuán)旗下(xià)子公(gōng)司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地等选(xuǎn)择退出了(le)赫华(huá)恒瑞(ruì)的股(gǔ)东(dōng)行列，中(zhōng)国金谷国际信托有限责任公司成为了唯一股东(dōng)，后者由(yóu)中国信达(dá)资产管理(lǐ)股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发(fā)商(shāng)，相较(jiào)其他(tā)房企，中初一有几门课程 都学什么科目，初二有几门课程赫集(jí)团(tuán)既没有很大规模(mó)，也没有很高的国(guó)民知名(míng)度，但却在北京豪宅圈(quān)留下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为中(zhōng)赫集(jí)团进入(rù)北京(jīng)的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成(chéng)为当时(shí)京(jīng)城最贵(guì)的楼(lóu)盘，引(yǐn)发了市场强烈震惊。

　　随(suí)后开发的万柳(liǔ)书院，更(gèng)是被誉为(wèi)“北(běi)京(jīng)海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利(lì)、万科等大型知名房企手中(zhōng)，抢下了北京万柳地块(kuài)，成为北(běi)京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就(jiù)以神秘高(gāo)端的姿(zī)态杀入市场，无论是一(yī)块(kuài)块从荷兰(lán)运(yùn)回来的灰砖(zhuān)垒起来的(de)五米高墙，还是每棵成本(běn)超6万的成年银杏树，还是每平(píng)米(mǐ)20万元的(de)价格，都令业内外(wài)震撼不已。

　　“万(wàn)柳(liǔ)的(de)墙、西宸的(de)缸、霄八的(de)顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院的树、北平府的(de)院(yuàn)儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就可看出(chū)其在北京豪宅圈的地位。2014年(nián)末上(shàng)市的它，对手(shǒu)是当(dāng)时有(yǒu)名(míng)的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业(yè)广(guǎng)场、恒(héng)大华府等，现如(rú)今，它远(yuǎn)远超过这(zhè)些对手。

　　去年，万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)一(yī)套300平米的法拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万元/平米，说明万(wàn)柳书院虽然已(yǐ)经推出了(le)8年之(zhī)久，但其依旧在初一有几门课程 都学什么科目，初二有几门课程北京豪(háo)宅圈备受(shòu)追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发(fā)的豪宅，也(yě)吸引了不少知名人(rén)士，如知名(míng)演员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台七号(hào)院(yuàn)。而(ér)柳传(chuán)志、丁磊等知名商(shāng)业大佬则居住在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端路线(xiàn)”，也因此，它(tā)被外界(jiè)贴上了(le)，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿北京(jīng)城最贵(guì)的地”，“做(zuò)地(dì)产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪(háo)宅开发商光环(huán)的背后(hòu)，这个地产界(jiè)“劳斯(sī)莱斯(sī)”却(què)多次成为被执行人，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而(ér)拒(jù)不(bù)履行生效法律文书确(què)定义务，中赫集团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安(ān)坑了(le)？

　　中赫集团(tuán)如今沦落(luò)到这个地(dì)步，其实是有迹可(kě)循的。

　　事实上，早在今年年初(chū)“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深(shēn)挖出背后的中(zhōng)赫集团，发(fā)现其深陷财(cái)务危机(jī)。

　　从知名豪宅的开(kāi)发商到沦为(wèi)“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根(gēn)溯(sù)源(yuán)，这个转折(zhé)点，就在于(yú)收购北京国(guó)安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷(fēn)纷开始了多元化转型(xíng)，但转(zhuǎn)型之(zhī)路并不好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团就(jiù)尝试过(guò)多元化(huà)业(yè)务(wù)，先后进(jìn)军(jūn)能(néng)源市场、团购网(wǎng)站，但(dàn)最终都惨淡收场。最终，周金(jīn)辉将(jiāng)转型的目光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出后，中赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安的新东家(jiā)。接着在2021年(nián)6月，中(zhōng)赫(hè)集团从中信集团手中拿下北京(jīng)国(guó)安俱乐部(bù)36％股权(quán)，至此(cǐ)拿下北京国安俱乐部全(quán)部股权(quán)。如果北(běi)京国安的估值一直(zhí)没(méi)变，那么中赫集(jí)团拿下(xià)北京国(guó)安，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会(huì)感叹：卖(mài)豪宅真(zhēn)是赚(zhuàn)钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中赫为什么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集(jí)团及其实控人周金辉(huī)夫妇将其(qí)手中(zhōng)的中赫集团股(gǔ)份质押陆续质(zhì)押，据企查查(chá)显示(shì)，目前中赫集团共有11条股权出质(zhì)记录(lù)。质(zhì)权人(rén)包括海(hǎi)金商业保理、北京建工、山东国际信托、中(zhōng)融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京(jīng)国安后，不仅国(guó)安(ān)的(de)经营状况没有得到改善，中赫集团(tuán)也(yě)被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权交易(yì)所官网信(xìn)息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业(yè)收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至(zhì)2020年末，该(gāi)俱乐部资产(chǎn)总计(jì)5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿(yì)元(yuán)。

　　为(wèi)了缓(huǎn)解资(zī)金压力，中赫集团和周(zhōu)金辉夫(fū)妇还在持续质(zhì)押手中的中赫集(jí)团股份，但国安(ān)和(hé)中赫的经营(yíng)状况(kuàng)却(què)持续(xù)没(méi)有(yǒu)好转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列被执行(xíng)人(rén)，执行(xíng)标的(de)高达11亿，北京国安也3次(cì)与中(zhōng)赫集团、中赫置地、及中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)股(gǔ)东周(zhōu)金辉(huī)、李彩霞等共(gòng)同成为(wèi)被执行人，执行标的约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生效(xiào)法(fǎ)律文书确(què)定(dìng)义务，上(shàng)述被执行人成为(wèi)“老赖”。只(zhǐ)有北京(jīng)国安，目(mù)前幸免于难。不(bù)过在实控人都(dōu)成为老(lǎo)赖的情况下，被执行10个多亿的北京国(guó)安，又如何能独善其(qí)身？

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